Wie werden Baufinanzierungen berechnet
Zunächst sind das Eigenkapital des Finanzierungsnehmers sowie das Fremdkapital die zwei wesentlichen Säulen einer Baufinanzierung. Eigenkapital sind alle die Mittel, über die der Finanzierungsnehmer selbst verfügt, beispielsweise in Form von Bargeld, Anlagevermögen oder bereits vorhandenem Grundbesitz, zudem werden auch Eigenleistungen in bestimmten Umfang als Eigenkapital angerechnet. Fremdkapital sind die Mittel, die von Dritten zur Verfügung gestellt werden, um damit das Bauvorhaben realisieren zu können, wobei in den meisten Fällen Banken, Sparkassen und Bausparkassen diese Mittel zur Verfügung stellen.Je nach Bauvorhaben können jedoch auch Fördergelder in die Baufinanzierung integriert werden, die von speziellen Förderbanken und Förderinstituten als zinsgünstige Kredite angeboten werden. Dabei werden üblicherweise Fördergelder vergeben, wenn nach ökologischen Gesichtpunkten gebaut wird und beispielsweise eine neue Immobilie als Passiv- oder Energiesparhaus errichtet oder Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen im Bereich von Wärmedämmung, dem Sanitär- und Elektrobereich oder zur Nutzung von erneuerbaren Energien an bereits bestehenden Immobilien durchgeführt werden. Zudem sind meist auch dann Fördermittel möglich, wenn ein Objekt alten- oder behindertengerecht ausgebaut wird.
Spezielle Förderprogramme von regionalen Institutionen sind möglich, wenn bestehende Immobilien instand gesetzt oder erhalten werden und durch diese Maßnahmen letztlich zu einer Aufwertung des Stadtbildes beigetragen wird, wobei für denkmalgeschützte Objekte besondere Fördermittel vorgesehen sind. Dabei werden Fördermittel, die immer an bestimmte Bedingungen und häufig recht umfangreiche Auflagen gebunden sind, in aller Regel nicht direkt, sondern nur über einen Vermittler ausbezahlt. Als Vermittler fungiert dabei die finanzierende Bank, die die Fördergelder als Baustein in die Baufinanzierung integriert und womöglich auch eine Kredit Umschuldung vornimmt. Daneben gilt für Fördergelder, dass diese in aller Regel im Vorfeld beantragt werden müssen, das bedeutet, die Fördergelder müssen beantragt werden bevor die Baumaßnahme begonnen wird, eine nachträgliche oder rückwirkende Gewährung von Fördermitteln ist im Regelfall nicht möglich.
Eine weitere Möglichkeit für staatliche Fördergelder im Rahmen einer Baufinanzierung ergibt sich durch die Riester-Förderung. Hierbei bespart der Finanzierungsnehmer ein entsprechendes Produkt rund um die Riester-Rente und kann dieses angesparte Guthaben anschließend für den Bau oder den Kauf einer selbst genutzten Immobilie oder auch für die Tilgung des Darlehens einsetzen. In der Auszahlungsphase kann grundsätzlich zwischen einer jährlichen Besteuerung oder einer Begleichung der Steuerschuld durch eine einmalige, dann vergünstigte Zahlung gewählt werden, dennoch kann sich die nachgelagerte Besteuerung der Riester-Förderung nachteilig auswirken.